アパートのオーナー様の中には、外壁の色褪せや劣化などの老朽化が進み、外壁塗装を検討されている方も多いのではないでしょうか？外壁が色褪せなどの劣化症状が出ていると入居されている住民の方もメンテナンスをして欲しいなと思われている方もおられるかもしれませんしオーナー様も最近なかなか空室が埋まらないので困ったな・・・と思われているオーナー様もおられるのではないでしょうか。
外壁のメンテナンスをすることで外観がガラッと変わり美しくなり入居率もアップという事もあります。また入居者様やご入居を考えておられる方からも何かあった時にしっかりとこの物件のオーナーさんは対応してくれるしメンテナンスも定期的にしてくれるので安心という信頼が得れます。
アパートの外壁塗装の費用・入居率アップ・入居者からの苦情や近隣対策など解説していきますので所有するアパートの外壁塗装をご検討される際の参考にしてみてください
アパートの外壁塗装の費用相場はどれ位？
所有するアパートの外壁塗装工事をする際にオーナーの方が一番気になる費用面一体どれくらいの費用が掛かってくるのか？相場はどれ位なのか？一般的に２階建てのアパートの外壁塗装の平均費用の相場は２００万円～３００万円くらいが相場です。但し２階建てのアパートだからといってどれも同じではなくアパートの形状・外壁の大きさ・劣化状況などアパートごとに状態が違うために費用が加算でくる場合もあります。
| アパート階数 | 平均費用相場 |
| ２階建て | ２００万円～３００万円 |
また外壁を塗り替える際にどの塗料で塗り替えるかにもよって大きく変わってきます
アパートの外壁塗装は塗り替える塗料の種類で価格も変わる
アパートの外壁を塗り替える際にどの塗料で塗り替えるかにもよって費用や耐久年も変わってきます
| 塗料 | 耐久年数 | 平均単価 | 特徴 |
| アクリル塗料 | 約５年 | 約１４００～１６００円 | 耐久年数が短い為何度も塗り替えが必要 |
| ウレタン塗料 | 約７年 | 約１７００～２０００円 | アクリル塗料よりは持ちがいいが何度も塗り替えが必要 |
| シリコン塗料 | 約１０年 | 約２３００～３５００円 | 現在の塗り替え時の標準塗料 費用面と耐久年数のバランスが取れた塗料 |
| ラジカルシリコン塗料 | 約１５年 | 約２５００～３８００円 | 耐久年数を少しでも長くと考えている方向けの塗料 |
１回の外壁の塗り替えの事を考えると費用が安く抑えれる塗料を選定し塗り替えた方がお得にみえますがアパートの塗り替えの場合、何度も塗り替えを行うと入居者の方にも迷惑が掛かりますし長期的なコスト面でみると逆に費用が掛かってしまったという事が起こります。
その為、初期コストが高くなってしまいますがハイツやアパートの外壁塗装は『シリコン塗料』か『ラジカルシリコン塗料』クラスの塗料で塗り替える方がベストです。
アパートの外壁塗装を行えば入居率アップも
ハイツやアパートの外観はお部屋を探されている方が一番最初に目に留まる部分です。外観が汚いといくらお部屋が綺麗で最新の設備でもそれだけで入居をためらってしまいます。
定期的な外壁塗装メンテナンスを行う事でお部屋を探されている方や入居されている方にも長く住みたいと思ってもらえるように定期的なメンテナンス計画を立てましょう。
そうすることで安定的な家賃収入や入居率アップにもつながる可能性が高くなります。
また入居率アップだけでなく
『外壁を塗り替えることで新築時の様なきれいなアパートになる』
『アパートの資産価値を維持する』
といった維持管理面でも重要な役割を果してくれます
アパートの外壁塗装で避ける時期は？
アパートの外壁塗装は塗り替えをする季節も重要になってきます。時期を誤ると入居者を増やす機会も減ってしまいます。
塗り替え時期を避ける季節
１・就職や進学で新生活の始まる２～３月
２・転勤などが増える９～１０月
この季節にアパートの外壁塗装を行うとアパートの外部には足場が工事中建っています。また工事中はメッシュのシートで建物を覆っているため外部からアパートの外観がどんな感じかわからなくなりまたもしかして色が変わってしまうのかなといった外観が大きく変わってしまうのではといった不安をお部屋を探されている方に不安を与えてしまう可能性があります。
アパートの外壁塗装を行う際は入居者や近隣の方に伝えましょう
アパートの外壁塗装を行う場合、入居されている方にも必ず外壁塗装を行う事を伝えましょう。
塗装工事中は
『窓が開けれなくなる』
『ベランダ手摺など塗装するので各ベランダに入る』
『工事中はお洗濯物が干せなくなる』
『作業員の出入りがある』
『工事車両の出入りがある』
『騒音がする場合がある』
などアパートの外壁塗装中は、入居者の方にご迷惑が掛かる場合があります。もし入居者の方に塗り替え工事を行う事を通達せずに行った場合、入居者の方から苦情がで最悪は退去されてしまうかもしれません。そうならないためにも入居者の方には工事前に外壁塗装を行う事をお伝えしましょう。
また近隣の方にも工事中はご迷惑を掛けてしまいますので近隣の方にも工事前にお伝えしましょう。オーナーの方自ら行うのもいいですし業者さんにお願いしてもいいので業者さんと相談しながら決めて行うといいでしょう
アパートの外壁塗装は修繕費？それとも減価償却費？
アパートやハイツの外壁塗装に掛かった費用は確定申告の時に経費として申告できます。申告する場合は『基本的支出』と『修繕費』どちらかに分けます。
基本的支出の場合は、
・アパートの価値・耐久性を向上させる目的の外壁塗装工事
・アパートの外壁の色替えの外壁塗装工事
アパートの原状回復・維持管理が目的の場合は『基本的支出』になります。
一方『修繕費』の場合は、
アパートの外壁にひびが入ったのでひび割れ補修をした場合など一部の修繕をした場合
自己判断は難しい場合があるので確定申告時などに税理士さんなどに相談をする事をおススメします
まとめ
アパートの外壁塗装をする際には建物が大きいため塗り面積も広くなり費用も掛かってきます。また何度も塗り替えをすると入居者の方にも迷惑が掛かってきます。そのためアパートの外壁塗装をする際にはコスト面を気にしがちになってしまいますができるだけ次回の塗り替え時期を延ばすため耐久性の長い塗料を選定する方が次回の塗り替え時期を延ばす事ができるので入居者の方の負担も軽減できます
アパートの外壁塗装をする際には気を付けなければいけない事などがありますので上記のことを参考してください
アパートの外壁塗装参考施工事例
お客様との出会い
ハイツのため外装をキレイにと思いました、また塗膜の膨れなどが気になりインターネットで検索しました
吉村建築設計からのご提案
ホームページをご覧頂きお問い合わせを頂きました。まずは、建物の外壁などの状態や寸法などを
確認する初回の外壁診断を行なわさせて頂き外壁の塗膜の膨れや雨漏りなどがあり早期の補修が
必要でした。また屋上やベランダの防水機能の低下なども雨漏りの原因でしたのでこちらも早期の
やり替えが必要な状態でした。
| 施工場所 | 兵庫県宝塚市 |
| 施工範囲 | 外壁塗り替え・屋上防水補修・ベランダ防水・樋などの塗り替え |
| 使用塗料 | 外壁：セラミシリコンSK化研 |
| 色 | 外壁：SR-４０８ 玄関ドア SR-１０９ |
施工前
庇下や外壁面に雨漏りの影響などで塗膜と外壁の間に水分が含み、塗膜の膨れなどがみられました。
また、塗り替えのサインでもある手に白い粉が付くチョーキング現象も発生しておりました。
水分が塗膜と外壁の間に入り込んで膨れている状態です。
外壁塗装リフォームの場合、工事スタートの初日は
足場を建てていきます。塗装工事では必ず必要な足場に
なります。
足場が建つと次の日に外壁など建物を上から順番に
高圧で洗浄していきます。
建物の大きさにもよりますがこの洗浄工事の所要時間は
だいたい半日ほどで終わります。
洗浄工事が終わると今回は、外壁に塗膜の膨れなど
補修をしなくてはいけない部分がある為補修を行います。
まずは、補修箇所の外壁の塗膜膨れ部分を剥がしていきます。
塗膜を剥がした部分をカチオンモルタルという材料で
外壁面を平らに補修をしていきます。
補修が終わるとこのままでは現在の外壁はつぶつぶ状の仕上がり
になっているので補修面が目立ってしまいます。
その為、現在の外壁と補修面が目立たなくするにはもう一度
補修箇所に同じ様なつぶつぶを吹いてあげる必要があります。
吹き戻しが終わると今回は、もう一度、カチオンモルタルで
入念に補修を行いました。
補修が終わると外壁の塗り替え作業に入りますがその前に
窓や床などをビニールシートなどで養生をしていきます。
この作業をしっかりとしておかないと外壁の塗り替えが
キレイにできません。
外壁の塗り替えは３工程が適切な塗り替えになります。
まずは、１工程目の下塗りを行います。この下塗りは、
中塗り・上塗りの塗料をしっかりと密着させる為に行う
重要な工程です。
下塗りが終わると２工程目の中塗りに入ります。
この中塗りは、上塗りと同じ色で塗る事が上塗りの色がますので
同じ色で塗る方がいいです。
２工程目が終わると最後の工程である上塗りを行います。
この上塗りは、仕上げの塗装になります。
中塗りと同じ色で塗る事で色味が増しています。
お家の塗り替えは、外壁や屋根だけでなく樋や鉄部など
お家についている塗り替えができる部分全てを塗り替えるのが
塗装リフォームです。この樋などの事を付帯部といいます。
その材料それぞれ違う為に適した塗り替え回数や塗料で
塗り替えを行います。今回は鉄部の下塗りです。
今回、玄関ドアが鉄部の為、下塗りにさび止めを塗ってから
中塗りを行います。
中塗りが終わると仕上げの塗り替えの上塗りを行います。
全ての塗り替えや補修が終わるとチェックをして
足場を撤去します。
施工後
私たち吉村建築設計事務所の外壁屋根塗装リフォームは
２，３件同時に外壁屋根塗装リフォームをするとお客様のお家に集中して取り組む事ができません。私たちはお客様のお家の塗装リフォームに集中して取り組みたいので数件同時着工の外壁屋根塗装工事は致しておりません。
一級塗装技能士資格を持った職人が外壁塗装リフォーム開始から完了まで同じ職人が外壁屋根などの塗り替えを行います。途中で作業する職人が変わる事は御座いません。また私、吉村隆正が毎日現場にお伺いさせて頂き外壁塗装中の工程検査を行います。
私達、吉村建築設計の外壁屋根塗装工事では『守り続け大切にしている事』があります。それは、この建築業界に入った時から父の仕事をずっとみてきていました。父は、工事が始まると毎日、現場に行き必ず自分の目で工事の状況や職人さんの監理、適切に工事が行われているかのチェックなどを必ず毎日、現場に行き確認していました。
そして、依頼をされたお客様は、きちんとチェックをしてみてくれているという事が何よりも安心できたというお声をお聞きさせて頂いた事があります。その父の姿をみて多くの事を学びました。
思い出いっぱい詰まったお家、そしてこれからもたくさんの思い出が増えていく大切なお家その大切なお家を長く持たせる為に外壁や屋根を塗り替えてキレイにしょうと思って検討した外壁塗装リフォーム。
どうして不安になりながらリフォームしないといけないのでしょうか！誰もが安心してリフォームしたいはずです！安心して宝塚市の地域の皆さんが外壁塗装リフォームをし大切なお家を長持ちさせる為に私達は『毎日現場に行きしっかりと専門家の立場から検査』を父から教えられた事を大切に守り続けています。
兵庫県宝塚市の屋根外壁塗装工事施工事例
